同样户型公摊可能不同

    疑问：去年买了一套房子的庞小姐，对18%的公摊一直心存疑惑。她认为，她购买的房屋是单体独栋楼，能看到的公有部位不过是过道、楼梯间、候梯厅，怎么会有这么高的公摊？公摊到底包括了哪些地方？

    《细则》规定：下列部位应计入公摊：栋内为本栋建筑服务的管理房、变电房、设备间、公共门厅、过道、消防通道、值班警卫室、电梯井、候梯厅、管道井、楼梯间、垃圾道等建筑面积；套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

    解读：上述计入公摊的部位，必须明确它们是本栋之内，且是为本栋服务的。如果上述部位建在本栋之外，即便是为本栋居民服务，按照国家有关规定，也不能计入公摊。比如小区公共配电房、消防水池、加压水泵房等。

    有关负责人说，购房者一般能看到的无非是外半墙、过道、楼梯间、电梯间、候梯厅等地方，容易忽视变电房、设备间、管道井、垃圾道等位置较隐蔽的地方，其实这些部位也需要一定建筑空间来设置。

    另外，同一个小区的同样户型，两者的公摊有可能不一样，主要是各栋楼之间在设计上的差异，导致公摊系数不一样。比如公共门厅、各楼层通道、候梯厅等面积大小不一样。 　

    架空层不参与公摊

    疑问：谭小姐所在的小区设计了一些底层架空层，架空层有不少绿化，她想知道这些架空层是否计入了公摊？

    《细则》规定：下列情形之一的属既不参加分摊也不应被分摊的共有建筑面积：城市公共开放空间的建筑面积；人防地下室、人防工程设施（如滤毒室、扩散室、集气室、洗消间）的建筑面积；避难层及结构转换层的建筑面积；用作公共休憩、绿化等功能的部位的建筑面积；穿过房屋为多栋（或小区）服务的公共通道的建筑面积；建在栋内或栋外为多栋服务的设备间，以及栋外独立的配套设施用房的建筑面积。

    解读：按照《细则》规定，谭小姐所提到的架空层应属于“用作公共休憩、绿化等功能的部位的建筑面积”之列，不应计入公摊。

    对于后面一点的解释是，如果小区公共配电房建在A栋楼里，由于这个配电房是为小区服务的，那么这个配电房的建筑面积，就不应计入A栋楼的公摊。     

    会所托儿所不计公摊

    疑问：覃先生购买的小区建有一大型会所，里面设有球场、棋牌室、健身中心等。有业主问：会所是否列入了公摊？

    《细则》规定：下列情形之一的不作为共有建筑面积，但应分摊所在栋相关的共有建筑面积：建在栋内为其他栋或多栋服务的管理用房的建筑面积；托儿所、居委会、活动中心、物管人员用房（宿舍、食堂等）、会所等小区配套服务用房或经营性用房以及市政设施配套用房的建筑面积；独立使用的地下室（如地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停入部位等，车棚、停车场的建筑面积）；转换层中可独立使用的建筑面积。

    解读：比如A栋一层房屋用作小区托儿所，托儿所的建筑面积不仅不能分摊，反而要参与本栋共有建筑面积的分摊。同样道理，小区共用的会所、活动中心，它们的面积也是不计入公摊的。     

    骑楼是否计入公摊看规划

    疑问：目前南宁市一些新开发的楼盘出现了骑楼，骑楼的面积计不计入公摊？

    《细则》规定：不计算建筑面积的范围：骑楼、过街楼、临街楼房、挑廊的底层用作市政道路、街、巷通行的部分，不论是否有柱、是否有围护结构，均不计建筑面积。

    解读：骑楼不计建筑面积，换言之也就是不计入公摊。另一种情况就是，底层有柱走廊是否要计入公摊，由规划部门审定的结果来确定，如果底层有柱走廊即使在建筑红线以内但定义为骑楼的，不计入公摊；如果底层有柱走廊在建筑红线以内没有被规划部门确认为骑楼的，应计算建筑面积，根据服务对象列入公摊。     

    “入户花园”还没“名分”

    疑问：目前一些开发商为了促销，打出送“入户花园”、“空中花园”等广告。《细则》对“入户花园”、“空中花园”的建筑面积有无详细规定?

    《细则》无规定

    解读：目前楼市里出现了“入户花园”、“空中花园”等名称，其实在国家《住宅设计规范》里是找不到这些定义的，在《细则》中也没有相关的面积计算依据。换言之，这些部位的设置是无法律依据的。《细则》出台之后，在房产测绘成果备案过程中，如果发现有“入户花园”、“空中花园”的名称，有关管理部门就会要求开发商会同设计部门，对这些部位重新定义，严格按照《住宅设计规范》定义房屋部位名称。（记者 唐正芳）